지난 3년간 전세 사기로 신고된 건수는 매년 증가하고 있다. 경찰청 통계에 따르면 2024년 전세 사기 신고는 5,847건에 달했고, 피해액은 1조 2,000억 원을 넘었다. 그런데 여기서 이상한 부분이 있다. 신고 건수가 늘어나는 속도와 실제 처벌받는 가해자 수는 거의 비례하지 않는다. 수사 착수 건수는 신고의 60% 수준이고, 기소까지 가는 경우는 30%를 넘지 못한다. 법원 판결까지 가서 패소하는 피해자들도 상당하다. 왜 신고는 늘어나는데 실제 문제 해결은 답보인가?

신고 많아도 수사는 선택적

경찰의 수사 기준이 모호한 현실

전세 사기는 민사와 형사의 경계가 애매한 범죄다. 집주인이 전세금을 챙기고 튈 의도로 계약했는지, 아니면 나중에 상황이 꼬인 것인지 증명하기가 어렵다. 경찰은 이를 '민사 분쟁'으로 분류하고 경찰청에 수사 지시가 내려올 때까지 기다린다. 강남역 전세 사기, 판교 전세 골목 같은 대형 사건이 언론에 터지기 전까지는 개별 신고는 유예 상태에 머물러 있다. 피해자는 신고했다는 증명서만 받고 돌아간다. 실제로 서울시 강남구 지역 전세 사기 신고 중 수사 착수까지 가는 비율은 50% 이하다.

피해자들이 몰라야 할 것들

경찰 신고 후 수사가 시작되려면 보통 3개월 이상 걸린다. 그 사이 집주인이 해외 도주하거나 자산을 은폐하면 추적은 거의 불가능해진다. 피해자들은 신고 후 수개월을 기다리다가 보증금 반환 기한이 지나면 결국 민사 소송을 먼저 진행해야 한다. 그런데 민사 판결 이후 집행까지는 또 다른 길이 필요하다. 집주인이 항소를 제기하면 2심까지 추가로 1~2년이 더 소요된다. 중간에 포기하는 피해자가 절반을 넘는 이유가 여기 있다.

법원 판결도 보증금 회수와 무관한 경우가 많다

승소해도 돈을 못 받는 구조

법원이 피해자의 손을 들어줘도 문제는 남는다. 집주인에게 회수할 자산이 없으면 판결은 종이 한 장일 뿐이다. 대부분의 전세 사기 집주인들은 보증금을 받은 직후 대출금 상환이나 다른 투자에 써버린다. 재산 추적 단계에서 압류할 자산이 남아 있지 않은 경우가 70% 이상이다. 판결문을 들고 강제집행을 신청해도 '집행불능'이라는 판단이 내려진다. 결국 피해자는 법적 승리를 거두고도 한 푼도 받지 못하고 배보다 배꼽이 더 큰 소송비만 낸다.

보증금 반환 보증 제도의 허점

정부는 전세 사기 대책으로 '보증금 반환 보증 보험'을 확대했다고 발표했다. 그런데 이 보험은 계약 체결 시점에 가입되어야 하고, 기존 계약은 소급 적용되지 않는다. 또한 보험사의 심사 기준이 까다로워서 실제 가입률은 30% 미만이다. 특히 구도시 저가 전세의 경우 보험 대상에서 제외되는 경우가 많은데, 이는 정작 사기 위험이 높은 지역과 정반대다. 청년들이 집중적으로 찾는 30평대 저가 전세물건일수록 보험 사각지대에 있다.

청년의 선택지가 없는 시장 구조

전세 자체가 사라지고 있는 현실

서울 강남·강북 지역의 전세 거래량은 2020년 대비 60% 이상 감소했다. 집주인들이 월세로 전환하거나 직접 거주하기로 바꿨기 때문이다. 이제 남은 전세물건은 주로 노후 다세대, 구조가 복잡한 빌라, 신축 아파트의 극소수뿐이다. 청년들은 선택지 부족 속에서도 전세를 찾아야 한다. 월세는 더 비싸고, 잔금을 낼 자금도 없기 때문이다. 결국 고위험 물건까지 수용하게 되고, 사기 피해는 자동으로 따라온다. 사기를 피하기 위해 필요한 선택지 자체가 시장에서 사라지고 있는 것이다.

심사 기준의 부재

부동산 중개소에서 집주인의 신원조회나 재정 상태 확인은 의무사항이 아니다. 실시간 집주인 신용조회 시스템도 없다. 피해자는 계약 체결 직전에야 집주인의 진정한 정보를 알 수 있고, 그 시점에서 계약을 철회하기는 이미 늦다. 해외 선진국의 경우 전세 및 월세 계약 전 집주인의 신용등급 공개가 의무화되어 있지만, 한국은 여전히 피해자 중심의 시스템이다.034

정부 지원금도 받기 어려운 구조

보증금 반환 채권의 처리 순위

집주인이 파산 신청을 하면 보증금은 최후순위 채권이 된다. 세금, 임금, 은행 대출금이 모두 먼저 회수되고 남은 돈이 있을 때만 피해자에게 돌아간다. 현실적으로 이는 거의 불가능에 가깝다. 서울시와 정부에서 '긴급 지원금'을 출시했지만, 지원 대상은 극히 제한적이다. 생계보호 대상자나 저소득층만 해당되며, 소득 기준을 초과하는 청년은 한 푼도 받을 수 없다. 2024년 긴급 지원금 신청 건수 중 실제 지급된 비율은 35%에 불과했다.

피해 회복은 개인의 책임으로 남겨진다

법 밖의 합의와 협박

실제로 많은 피해자들은 법적 절차를 포기하고 개인적 합의를 시도한다. 집주인과의 직접 협상, 빚을 내서라도 일부금을 돌려받는 방식이 더 빠르고 현실적이기 때문이다. 이 과정에서 협박과 강압이 발생하지만, 이를 신고하면 민·형사 분쟁이 꼬여서 더 복잡해진다고 판단해 묵히는 경우가 많다. 피해자가 스스로 법을 우회해 문제를 해결하는 역설적 상황이 반복된다.

사회적 낙인과 심리적 부담

전세 사기 피해자들은 '돈을 못 받은 사람' 취급을 받는다. 공동으로 살 주택을 잃고 빚까지 지게 되는데, 이는 개인의 판단 능력 부족으로 낙인찍힌다. 실제로는 시장 구조와 제도의 문제이지만, 책임은 피해자에게 전가된다. 결국 피해자들은 조용히 손실을 감수하고 다른 방법을 찾는다.

신고 건수가 늘어나는 것과 실제 해결되는 건수가 극도로 차이 나는 현상은 한국 부동산 제도의 근본적 문제를 드러낸다. 사기를 막기 위한 사전 예방 시스템도, 피해 이후 회복 시스템도 기능하지 않고 있다. 결국 이 시장에서 청년들이 할 수 있는 선택은 뭘까? 위험을 감수하거나 시장에서 나가거나. 이 중 누가 더 많은 선택을 할 수 있을까?

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